随着我国基建进入存量时代，在政府债务风险控制和城投平台转型的背景下，加之新冠疫情对于国内经济活动的短期冲击，推出基础设施REITs 融资渠道有助于盘活存量资产，引导资金到重点建设的领域中去，助力经济高质量发展。本文通过对REITs的结构、作用及市场发行情况的介绍，探讨陕增信支持基础设施领域REITs的模式。

一、REITs

REITs （Real Estate Investment Trusts），即不动产投资信托基金，是通过发行收益凭证筹集投资者的资金，由专门机构进行不动产投资经营管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，将不动产市场与资本市场有效结合，是实现不动产证券化的重要手段。

从投资形式来看，REITs可分为权益型、抵押型和混合型。同时，REITs拥有金融属性和不动产属性。金融属性是指REITs是一种金融投资产品，可将酒店、写字楼等不动资产实现证券化，是通过并购、融资等资本运作实现扩张的一种途径；不动产属性是指REITs能够投资且运营不动产资产，提升不动产的价值。

二、REITs发行情况

基于投资门槛低、流动性强、透明度高、分红收益稳定、充分利用不动产价值等优点，REITs问世70年来，在全球不动产金融市场迅速成长，成为不动产融资及运营的重要方式。截至2020年8月底，FTSE美国REITs净市值达1.18万亿美元，189个REITs可在纽交所交易。

2005年，在香港上市的越秀REITs是中国首只“REITs”产品。但由于法律法规不健全、监管主体不明确、市场准入门槛高、收入覆盖比例低和税收政策缺失等问题，我国国内尚未发行标准REITs，主要是参照REITs架构设计的“类REITs” 。2014年，模仿REITs架构设计的“类REITs”产品中信启航专项资产管理计划成功发行，标志着我国类REITs市场的开始。截至2020年12月21日，我国共发行类REITs产品90只，合计规模1779.21亿元，持有物业类型包括零售物业、公寓、办公物业、酒店、基础设施等。

三、基础设施公募REITs试点情况

2020年4月30日，为贯彻落实党中央、国务院关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的决策部署，证监会和发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，根据《通知》的试点安排，证监会起草了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）》。公募基础设施REITs作为提振经济的有效工具正是当下我国国情所需要的。

当前试点基础设施行业资产储备丰富，为公募基础设施REITs 的推出奠定了良好的资产基础。部分试点行业已通过资产证券化盘活资产，但累计规模仍较小，公募REITs 潜力巨大。

四、陕增信参与基础设施公募REITs的业务机会

陕增信应积极抢抓此次基础设施公募REITs试点政策机遇，发挥综合金融服务平台优势，挖掘业务机会，拓展资产融资的业务蓝海。

一是在项目储备阶段。依托陕增信的区域资源整合优势，陕增信可作为财务顾问角色，协助基础资产持有人进行资产梳理和资产创设等前期基础资产构建工作，做好与发改委等监管部门的对接，帮助持有人完成Pre-REITs。

二是在项目培育阶段。考虑基础设施公募REITs的权益特质，核心是要发挥产业资本的运营维护能力，培育基础资产的持续稳定现金流，试点文件中的 “公墓基金+ABS”的交易架构难以实现此功能，陕增信可协同基金公司，搭建“公墓基金+ABS+私募基金”的三层SPV架构，在私募基金层面进行角色设计和制度安排，引入产业资本，达到培育基础资产持续稳定现金流的良好效果。

三是在项目发行阶段。发挥陕增信的牌照优势，对具有固定投资收益要求的投资人提供信用保护合约、差额补足、远期受让、交易性增信、债务加入等增进方式，解决保险资金、银行理财等低成本资金在REITs投资中的固定利率和浮动利率矛盾等问题，打通投资路径，如图1。

图1

同时，陕增信根据底层资产现金流、预期分红等核心要素，可考虑对基础设施公募REITs进行投资，实现权益产品投资的有效配置，如图2。

图2

（本期撰稿人：王恪铖、闫超、赵倩）